🧾 Tipos de préstamos hipotecarios para compradores primerizos: ¿cuál es el mejor para ti?
Uno de los pasos más importantes para comprar tu casa es elegir el préstamo hipotecario adecuado. Existen diferentes tipos de préstamos, y cada uno tiene requisitos, ventajas y desventajas específicas. Algunos son especialmente diseñados para compradores primerizos, con condiciones más accesibles.
En esta nota vas a conocer:
- Qué es una hipoteca y cómo funciona
- Cuáles son los préstamos más comunes en EE.UU.
- Cuáles son los más recomendados para primeros compradores
- Comparación de opciones
- Ejemplo: Aplicación al caso de la familia Ramírez
🏠 ¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo que se usa para comprar una casa. El banco o entidad financiera te presta el dinero y vos te comprometés a pagarlo en cuotas mensuales durante un período (usualmente 15, 20 o 30 años). Esas cuotas incluyen:
- Parte del capital (lo que te prestaron)
- Intereses
- Seguro de la propiedad
- Impuestos de la propiedad
- En algunos casos, seguro hipotecario (PMI)
🧩 Tipos de préstamos hipotecarios más comunes
| Tipo de préstamo | Pago inicial mínimo | Requisitos de crédito | Beneficios | Ideal para… |
|---|---|---|---|---|
| FHA (Federal Housing Administration) | 3.5% | 580+ | Requisitos flexibles, ideal para crédito medio | Primeros compradores con poco ahorro |
| Convencional | 5% – 20% | 620+ (mejor si es 700+) | Mejor si tenés buen crédito, puede evitar PMI con 20% | Compradores con crédito sólido y más ahorro |
| VA (Veterans Affairs) | 0% | No hay mínimo, pero ideal 620+ | Solo para veteranos, sin down payment ni PMI | Militares y veteranos |
| USDA | 0% | 640+ | Viviendas en áreas rurales, sin pago inicial | Familias con ingresos bajos o moderados |
| ONE Mortgage (Massachusetts) | 3% | 640+ | Sin PMI, tasas fijas bajas, solo para MA | Primeros compradores en MA |
📍 Préstamos más recomendados para primeros compradores
🟢 FHA
- Diseñado especialmente para quienes compran por primera vez.
- Permite comprar con un pago inicial más bajo.
- Acepta puntajes de crédito desde 580.
- Permite incluir hasta el 6% de costos de cierre como parte del préstamo.
🟢 ONE Mortgage (Massachusetts)
- Ofrecido por el Massachusetts Housing Partnership.
- Sin seguro hipotecario privado (PMI), lo que reduce el pago mensual.
- Tasas de interés estables y accesibles.
- Disponible solo a través de bancos participantes.
🟢 MassHousing Loans
- Prestamos diseñados para compradores primerizos de Massachusetts.
- Ofrecen programas con asistencia para el pago inicial.
- Se pueden combinar con otros beneficios como subsidios municipales.
👨👩👧👦 Aplicación al caso de la familia Ramírez
Los Ramírez tienen:
- Ingresos conjuntos: $8,000/mes
- Crédito: esposa 750, esposo 700
- Ahorros moderados
- Deudas de tarjetas bajo control
Opciones recomendadas para ellos:
- ONE Mortgage: ideal por su excelente crédito y porque no requiere PMI.
- MassHousing: podrían acceder a tasas favorables y recibir ayuda con el down payment.
- Préstamo Convencional (5%-10% de entrada): viable si logran ahorrar lo suficiente.
💡 Si eligen una casa de $400,000 con un préstamo FHA del 3.5%, necesitarían solo $14,000 de entrada.
Si acceden al programa ONE Mortgage, podrían evitar ese seguro extra y pagar menos mensualmente.
🏠 ¿Se puede acceder a FHA y también a ONE Mortgage?
🔴 No. En la práctica, solo podés calificar para uno de estos programas a la vez. Son tipos de préstamos hipotecarios distintos, respaldados por entidades diferentes y con condiciones diferentes.
✅ ¿Por qué no se pueden combinar?
- FHA es un préstamo asegurado por el gobierno federal a través del Department of Housing and Urban Development (HUD).
- ONE Mortgage es un programa específico del estado de Massachusetts, administrado por el Massachusetts Housing Partnership (MHP) y operado solo por ciertos prestamistas participantes.
Ambos tienen su propia estructura, tasas, criterios de elegibilidad, seguros, y documentación. No se combinan, se elige uno u otro dependiendo de tu situación, tus ingresos, tu crédito y dónde estás comprando.
🧩 ¿Cómo elegir entre FHA y ONE Mortgage?
| Característica | FHA | ONE Mortgage |
|---|---|---|
| Requiere PMI (seguro hipotecario) | ✅ Sí | ❌ No |
| Pago inicial mínimo | 3.5% | 3% |
| Disponible en todo EE.UU. | ✅ Sí | ❌ Solo en Massachusetts |
| Acepta puntaje más bajo | ✅ Desde 580 | Generalmente desde 640 |
| Requiere curso para primer comprador | A veces | ✅ Obligatorio |
| Mejores tasas con buen crédito | No necesariamente | ✅ Sí |
| Disponible a través de cualquier banco | ✅ Muchos bancos | ❌ Solo bancos autorizados por MHP |
👨👩👧👦 Aplicado a la familia Ramírez
Dado que la familia Ramírez:
- Tiene buen crédito (750 y 700)
- Tiene ingresos combinados estables ($8,000/mes)
- Vive en Massachusetts
👉 ONE Mortgage sería más conveniente porque:
- Evita el pago del PMI (ahorro mensual)
- Ofrece tasas fijas más bajas
- Requiere menos entrada (3%)
Pero si no calificaran por algún motivo (por ejemplo, si el ingreso fuera más bajo o si compraran fuera del área autorizada), entonces el préstamo FHA sería una excelente segunda opción.
❓ ¿Qué pasa si la familia Ramírez logra ahorrar más que el mínimo del 3.5% para el FHA?
Supongamos que el préstamo FHA requiere un mínimo de $14,000 como pago inicial (3.5% de $400,000), pero la familia Ramírez logra ahorrar $25,000. ¿Qué beneficios obtienen al dar un mayor down payment?
✅ Beneficios de dar un mayor pago inicial:
1. Reduce el monto del préstamo
- Si en lugar de pedir $386,000 (con $14,000 de entrada), piden solo $375,000, pagarán menos intereses a lo largo del préstamo.
- Esto también reduce el pago mensual total.
2. Podrían acceder a mejores condiciones
- Aunque las tasas en FHA están reguladas, algunos prestamistas ofrecen mejores tasas o condiciones si el riesgo es más bajo (por dar más entrada y tener buen crédito).
- También podría ayudarte a calificar más fácilmente si tu relación deuda-ingreso está ajustada.
3. Menor costo de seguro hipotecario (MIP)
- En los préstamos FHA, el seguro hipotecario (MIP) es obligatorio si das menos del 10%.
- Si das el 10% o más, el MIP dura solo 11 años.
- Si das menos del 10%, el MIP es de por vida (hasta que refinancies o canceles el préstamo).
➡️ En este caso, con $25,000 estarías cerca del 6.25%, por lo que podrías acercarte al umbral del 10% y considerar combinar el ahorro con un tipo de préstamo que permita eliminar ese seguro más fácilmente (como Convencional o ONE Mortgage).
4. Más competitivos como compradores
- Los vendedores prefieren ofertas con mayor down payment porque tienen más probabilidad de ser aprobadas por el banco.
- En un mercado competitivo, puede ayudarte a ganar frente a otros compradores.
📌 Conclusión
Ahorrar más de lo mínimo siempre es una ventaja.
Te da mayor flexibilidad, reduce tus pagos mensuales, te posiciona mejor ante los bancos y los vendedores, y puede abrirte la puerta a otros tipos de préstamos que no habías considerado antes, como los convencionales.
En el caso de la familia Ramírez, si logran ahorrar $25,000, podrían:
- Evaluar cambiar de FHA a Convencional (con 5-10%)
- Acceder a mejores condiciones y pagos más bajos
- Disminuir la duración del seguro hipotecario
- O incluso mantener el préstamo FHA, pero con menor deuda y más tranquilidad financiera
🧭 ¿Cómo elegir el préstamo correcto?
✅ Evaluá tu crédito
✅ Calculá cuánto podés dar como pago inicial
✅ Revisá qué programas existen en tu ciudad o estado
✅ Consultá con varios prestamistas que trabajen con programas como FHA o ONE Mortgage
✅ Tomá una clase para compradores primerizos — es obligatoria para acceder a muchos beneficios
¿Qué sigue?
Seguimos avanzando en la guía completa para ayudarte a lograr tu hogar propio.
En la próxima nota te explicamos qué documentación y requisitos debes tener listos antes de aplicar a un préstamo hipotecario.
