💸 Costos ocultos en la compra de casa que debes conocer
Cuando pensamos en comprar una casa, solemos enfocarnos en el precio de la propiedad y en cuánto dinero tenemos para el pago inicial. Pero existen otros costos asociados al proceso que muchas veces se pasan por alto, y pueden impactar en tu presupuesto.
En esta nota te explicamos:
- Qué gastos adicionales existen en la compra de vivienda
- Cuáles son obligatorios y cuáles opcionales
- Qué montos aproximados deberías prever
- Cómo afecta esto a familias como la de los Ramírez
- Consejos para evitar sorpresas financieras
🧾 1. Costos de cierre (Closing Costs)
Son todos los gastos administrativos y legales necesarios para completar la compra. Pueden representar entre 2% y 6% del valor de la propiedad.
Incluyen:
- Honorarios del abogado o cierre
- Costos de tasación (appraisal)
- Informe de título y seguro de título
- Registro de la propiedad
- Cargos del prestamista (origination fee)
- Impuestos proporcionales del año actual
- Depósitos para el escrow (seguros e impuestos anticipados)
Ejemplo:
En una casa de $400,000, los costos de cierre podrían ir de $8,000 a $24,000, dependiendo del estado, la institución financiera y otros factores.
🔍 2. Inspección de la propiedad
No siempre es obligatoria, pero sí altamente recomendable. Su costo promedio es de entre $400 y $800, dependiendo del tamaño y tipo de vivienda.
Otros costos adicionales pueden incluir:
- Inspección de plomo, moho, termitas o radón
- Inspección de alcantarillado o drenaje
- Evaluación estructural en casas multifamiliares
🏠 3. Seguro de propietario (Homeowners Insurance)
Es obligatorio para cerrar una hipoteca. Debés contratarlo antes del cierre, y su costo varía según la zona, el valor de la casa y tu historial.
- Costo estimado anual: entre $800 y $1,800
- En el cierre te pedirán pagar el primer año por adelantado
🧾 4. Impuestos a la propiedad (Property Taxes)
Los impuestos se calculan anualmente, pero se suelen pagar por adelantado en el cierre. En Massachusetts, el promedio está entre $3,000 y $6,000 anuales, dependiendo de la ciudad.
🔑 5. Gastos iniciales tras la compra
Muchas veces olvidamos los costos del día después de recibir las llaves:
- Mudanza
- Muebles y electrodomésticos
- Cambios o reparaciones menores
- Conexiones de servicios públicos (gas, electricidad, agua, internet)
Esto puede representar fácilmente entre $1,000 y $3,000 adicionales.
🧮 ¿Cómo afecta esto a la familia Ramírez?
Supongamos que compran una casa de 2 unidades por $550,000 con préstamo FHA.
- Pago inicial (3.5%): $19,250
- Costos de cierre (4%): $22,000
- Inspección: $600
- Seguro y depósitos: $1,500
- Otros gastos iniciales: $2,000
Total estimado que necesitan tener disponible:
➡️ Aproximadamente $45,000
Aunque solo el pago inicial es obligatorio, los demás costos forman parte del proceso completo y deben estar contemplados desde el inicio.
✅ Recomendaciones para evitar sorpresas
- Pedí una estimación detallada al prestamista (Loan Estimate)
- Agregá al menos un 3% extra a tu presupuesto original para gastos imprevistos
- Hablá con tu agente y asesor financiero sobre los costos específicos de tu zona
- Consultá si hay programas que cubren parte de los costos de cierre
- No gastes todos tus ahorros en el pago inicial: dejá margen para estos gastos
❓ Pregunta destacada
🤝 ¿Se puede negociar con el vendedor para cubrir los costos de cierre?
Sí, es posible y bastante común, especialmente en mercados donde hay más casas disponibles que compradores. Se conoce como «seller concessions» (concesiones del vendedor), y consiste en pedir que el vendedor pague una parte o la totalidad de tus costos de cierre como parte del acuerdo de compra.
💡 ¿Cómo funciona?
Cuando hacés tu oferta, podés incluir una cláusula que diga, por ejemplo:
“El comprador solicita que el vendedor contribuya con hasta $10,000 para cubrir los costos de cierre”.
Esto no cambia el precio total de la casa, pero sí reduce lo que vos tenés que pagar de tu bolsillo en el cierre.
🛠️ Estrategias comunes para pedirlo
- Ofrecer el precio completo a cambio de las concesiones
Ejemplo: la casa cuesta $400,000. En lugar de ofrecer $390,000, ofrecés $400,000 y pedís que el vendedor cubra $10,000 de los gastos. - Ofrecer una oferta competitiva pero con la concesión incluida
Ideal cuando hay menos competencia o la casa lleva tiempo en el mercado. - Pedirlo después de la inspección
Si se descubren reparaciones necesarias, podés negociar que el vendedor las compense cubriendo tus costos de cierre.
🧮 ¿Qué límite hay con FHA?
Con un préstamo FHA, el vendedor puede contribuir hasta el 6% del precio de la casa para cubrir:
- Costos de cierre
- Seguro de título
- Impuestos proporcionales
- Seguro hipotecario inicial (MIP)
Para una casa de $400,000, el vendedor podría cubrir hasta $24,000 en costos.
⚖️ ¿Es común negociar esto?
Sí, pero depende del mercado:
👨👩👧👦 Aplicado a los Ramírez
La familia Ramírez podría ofrecer el precio completo por una casa de $550,000 y pedir que el vendedor cubra $15,000 en costos de cierre. Eso les permitiría entrar a la casa con menos dinero de entrada, y reservar parte de sus ahorros para emergencias, mudanza o mejoras.
¿Qué sigue?
Ahora que conocés todos los gastos asociados a la compra de una casa, podés planificar con mayor seguridad. En la siguiente nota te explicamos:
«¿Qué hacer después de recibir las llaves de tu casa?»
Porque el camino no termina con el cierre: recién empieza una nueva etapa como dueño de tu hogar.
¡Seguimos con la guía completa para lograr tu casa propia sin sorpresas!
